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Si vous souhaitez acheter ou louer une maison ou un appartement, les frais de chauffage qui en résultent sont un critère de sélection important. Pour cette raison, le législateur a introduit le certificat énergétique, qui fournit des informations sur l’état énergétique du bâtiment. Dans ce qui suit, nous allons préciser en quoi consiste l’obligation d’avoir un certificat énergétique, dans quels cas il doit être disponible et quelle est la différence entre un certificat de consommation et un certificat d’exigence.


Passeport énergétique Obligatoire : Passeport énergétique avec stylo

Des experts délivrent des certificats énergétiques

Le certificat de performance énergétique est un document délivré par un expert qui donne des informations sur l’efficacité énergétique d’un bâtiment. La carte permet d’évaluer les dépenses de chauffage avec lesquelles les habitants doivent compter. Ces informations sont destinées à aider les personnes intéressées par l’achat ou la location d’un bien à faire leur choix. Un certificat énergétique contient également des informations sur la manière dont l’efficacité énergétique du bâtiment peut être améliorée.

Les vendeurs et les propriétaires sont obligés depuis des années de faire établir un certificat énergétique. Ce qui faisait partie de l’ordonnance sur les économies d’énergie (EnEV) fait partie de l’actuelle loi sur l’énergie des bâtiments (GEG) depuis fin 2020. Avec chaque nouveau bâtiment, le propriétaire doit également recevoir un certificat énergétique « immédiatement après l’achèvement du bâtiment », comme indiqué à l’article 80 du GEG (anciennement article 16 de l’EnEV).1 Toute personne qui habite déjà dans son propre bâtiment existant a pas encore besoin d’un certificat énergétique.

Le certificat de performance énergétique doit être un document écrit

Le certificat énergétique lui-même doit être écrit. Sous forme numérique, ce n’est pas suffisant. Les vendeurs et les propriétaires ne sont pas autorisés à présenter simplement le certificat énergétique sur leur smartphone ou leur écran d’ordinateur. Quiconque ignore l’obligation de délivrer un certificat énergétique s’expose à de graves conséquences. Depuis le 1er mai 2021, selon la nouvelle réglementation du GEG §108 paragraphe 14, l’amende peut aller jusqu’à 10 000 euros.

Un certificat de performance énergétique est toujours valable pour un bâtiment entier. Les certificats énergétiques séparés pour les appartements individuels ne sont pas autorisés. Cependant, il existe une exception pour les bâtiments qui abritent à la fois des appartements et des entreprises. Ensuite, un certificat énergétique séparé doit être produit pour la partie résidentielle et la partie commerciale.

Exceptions à l’obligation d’obtenir un certificat énergétique

En principe, chaque vendeur et bailleur doit disposer d’un certificat énergétique pour son immeuble. Avec l’entrée en vigueur du GEG fin 2020, les agents immobiliers doivent désormais également pouvoir présenter un certificat énergétique pour leurs biens. Cependant, il existe des exceptions :

  • L’exigence du certificat énergétique ne s’applique pas aux maisons dont la surface utilisable est inférieure à 50 mètres carrés.
  • Les bâtiments des ensembles et monuments classés sont également exemptés de l’obligation d’avoir un certificat énergétique.
  • Il en va de même pour les bâtiments résidentiels rarement utilisés tels que les maisons de vacances. Car si la consommation réelle ne représente qu’un quart de la consommation annuelle prévue, le propriétaire d’une telle maison n’a pas besoin d’avoir un certificat énergétique.
  • Lorsque l’annonce de vente est placée, le certificat énergétique n’a pas besoin d’être disponible. Conseil : dans l’annonce, ajoutez une note indiquant que vous avez déjà demandé le certificat de performance énergétique, mais que les informations pertinentes ne sont pas encore disponibles.

Vous ne savez pas si votre bâtiment fait partie des exceptions ? Ensuite, vous pouvez obtenir une confirmation écrite de l’exemption de l’obligation du certificat énergétique délivrée par un expert.

L’annonce immobilière doit contenir les valeurs des certificats énergétiques

Dans le cadre de l’amendement EnEV 2014, il a été décidé que les vendeurs et les bailleurs doivent mentionner le certificat énergétique dans l’annonce de vente ou de location – du moins s’ils l’ont déjà au moment du dépôt de l’annonce. Le GEG a adopté ce passage et inclut désormais également les agents immobiliers dans la version actuelle.

L’affichage doit alors indiquer le besoin énergétique final du bâtiment, tel qu’enregistré dans le certificat énergétique. Il s’agit du besoin énergétique final annuel par mètre carré de surface habitable. Si le vendeur et le propriétaire disposent d’un certificat énergétique plus récent contenant la classe d’efficacité énergétique, celui-ci doit également figurer dans l’annonce. Dans les certificats énergétiques plus anciens – datant d’avant 2014 – il n’y avait aucune indication de la classe d’efficacité énergétique.


Pass énergétique obligatoire : comparaison du compteur de vitesse à ruban avant 2014 et depuis 2014
Les certificats de performance énergétique sont obligatoires dans de nombreuses situations. La présentation de l’efficacité énergétique dans les certificats a changé en 2014 – alors soyez prudent lorsque vous comparez !

L’obligation d’avoir une carte énergétique s’applique aux inspections de maison

Au plus tard lors de la visite de la maison, le vendeur et le propriétaire sont alors tenus d’avoir un certificat énergétique valide. Parce que cela doit être clairement visible lors de la visualisation de la propriété. Les vendeurs et les propriétaires peuvent également montrer la carte directement aux parties intéressées.

Les candidats locataires peuvent faire eux-mêmes une copie du certificat énergétique. Les acheteurs ont même le droit d’en demander une copie au vendeur. S’il existe un contrat d’achat ou de location, le vendeur et le propriétaire sont de toute façon tenus de joindre le certificat énergétique aux documents.

Il convient de noter qu’un certificat énergétique n’est valable que pendant dix ans conformément à l’article 79 de la loi sur l’énergie des bâtiments (anciennement : article 17 de l’ordonnance sur les économies d’énergie). Les cartes d’identité des premières années sont donc déjà périmées et doivent être renouvelées.

Attestation de consommation ou attestation de besoin ?

En principe, le certificat énergétique est obligatoire dans de nombreux cas. Cependant, deux types différents de certificats énergétiques sont définis dans le GEG (comme dans l’EnEV à l’époque). Il y a le certificat de consommation et le certificat d’exigence :

  1. certificat de consommation

    Avec le certificat de consommation, l’expert émetteur prend en compte, entre autres, la consommation de chauffage de la maison dans le passé. Sur la base de ces données et d’une inspection ou d’une analyse photo, il détermine la consommation d’énergie du système de chauffage à prévoir à l’avenir. Important : Selon GEG, l’exposant doit vérifier soigneusement les données fournies par le propriétaire.

    Avantages certificat de consommation :

    – Création rapide et facile

    – plus économique qu’une attestation de besoins

    Inconvénients certificat de consommation :

    – peut difficilement donner des informations sur la consommation future

    Pour cette raison, le législateur a renforcé la réglementation du certificat de consommation avec le GEG et élargi la procédure purement basée sur les données de l’EnEV pour inclure une inspection ou une analyse photo. Les recommandations d’amélioration énergétique ne sont formulées qu’en termes généraux et n’ont pas de signification particulière

  2. certificat d’exigence

    L’expert émetteur du certificat énergétique tient compte de l’état réel du bâtiment lors de la délivrance d’un certificat d’exigence :

    – Comment est l’isolation du bâtiment résidentiel?
    – Quelles fenêtres sont installées ?
    – Quelle est l’efficacité de la production de chauffage et d’eau chaude ?
    Sur la base de ces informations, l’expert calcule les besoins énergétiques théoriques du bâtiment, totalement indépendants du comportement individuel des utilisateurs.

    Avantages de l’ID d’exigence :

    – Informations indépendantes de l’utilisation sur la consommation d’énergie possible : le certificat d’exigence montre l’état énergétique réel d’une propriété bien mieux que le certificat de consommation
    – L’expert peut donner des recommandations concrètes d’amélioration
    – facile à mettre à jour après la modernisation

    Inconvénients d’un certificat d’exigence :

    – un effort plus important et une évaluation énergétique plus intensive entraînent des coûts plus élevés
    – Le certificat d’exigence ne fournit pas d’évaluation de la consommation énergétique réelle des habitants de la maison

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