Dans cet article Dans cet article
Chaque année, en septembre, des milliers de propriétaires signent un bail avec un étudiant. Studio meublé près de la fac, chambre dans une colocation, petit deux-pièces partagé : la location étudiante a la réputation d’être simple. Elle l’est souvent. Mais quand le loyer s’arrête en novembre, le bailleur découvre que la procédure est la même que pour n’importe quel locataire, avec ses délais et ses contraintes.
Un scénario fréquent à Angers comme ailleurs
Une retraitée angevine loue depuis dix ans un studio meublé à deux pas du campus de Belle-Beille. Cette année, l’étudiant arrivé en septembre règle le premier loyer, puis plus rien. Il répond à ses messages en évoquant une bourse qui tarde, puis cesse de répondre. La caution indiquée dans le dossier, sa mère, ne décroche pas davantage.
Actu Déménagement : ne rien égarer entre deux logements
La propriétaire hésite. Elle connaît la précarité de certains étudiants, ne veut pas paraître brutale, et se demande si elle peut au moins entrer dans le studio pour vérifier qu’il est toujours occupé. La réponse est non : tant que le bail n’a pas pris fin et que l’expulsion n’a pas été ordonnée et exécutée, le studio reste le domicile de l’étudiant. Forcer un occupant à partir, changer la serrure ou couper l’électricité est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du code pénal). La seule voie est celle de la loi, et elle commence par un écrit.
Le studio meublé loué comme résidence principale relève pour l’essentiel de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui rend notamment applicable son article 24 sur les impayés (article 25-3). Le régime n’est donc pas plus souple parce que le locataire est étudiant ou que le logement est meublé. Seule différence notable avec une location vide : le locataire peut quitter un meublé à tout moment avec un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois pour un étudiant (article 25-8).
Ce que la propriétaire peut faire, et dans quel ordre
Le premier pas reste l’échange écrit : un courrier qui rappelle la somme due, propose un échéancier et mentionne les aides possibles. Si rien ne change, un commissaire de justice délivre un commandement de payer. La clause de résiliation du bail ne produit effet que six semaines après ce commandement resté sans effet. Lorsqu’une caution garantit le bail, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ou des intérêts de retard. Dans le cas d’un étudiant, la caution est souvent la clé d’un règlement rapide. Les parents qui se sont portés caution ignorent parfois la situation de leur enfant ; un commandement qui leur parvient rapidement débloque souvent les choses en quelques jours.
Faute de paiement, la propriétaire assigne devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans si le locataire a repris le paiement du loyer courant. S’il ordonne l’expulsion, celle-ci ne peut en principe intervenir que deux mois après le commandement de quitter les lieux, et jamais pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Pour un impayé qui commence en novembre, le calendrier est donc particulièrement défavorable au bailleur.
Actu Modèle d’attestation sur l’honneur : écrire juste et simplement
Constituer un dossier précis dès le premier défaut de paiement
Avant que la dette ne grossisse, la propriétaire a intérêt à rassembler les pièces qui permettent de suivre chaque échéance : bail signé, état des lieux, coordonnées de l’étudiant et de la caution, relevé des loyers et charges attendus, paiements effectivement reçus, ainsi que les courriers et messages datés. Un décompte simple, mois par mois, évite les discussions confuses sur le montant restant dû. Il permet aussi de proposer un échéancier réaliste si l’étudiant reprend contact.
Cette préparation est particulièrement utile lorsque plusieurs intervenants existent. Si une assurance contre les impayés a été souscrite, ses conditions de déclaration doivent être vérifiées sans tarder. Si une aide au logement intervient dans le paiement, il faut conserver les éléments qui expliquent la situation. Le bailleur garde ainsi une trace cohérente de ses démarches, sans confondre une promesse de règlement avec un paiement réellement encaissé.
Combien de temps prévoir ?
Mis bout à bout, ces délais expliquent pourquoi il faut compter plusieurs mois, et souvent plus d’un an lorsque l’hiver s’en mêle. Ceux qui veulent mesurer précisément la durée d’une procédure d’expulsion trouveront le calendrier étape par étape.
L’année universitaire joue parfois en faveur du bailleur : beaucoup d’étudiants quittent leur logement en juin, et un départ négocié par écrit, avec un échéancier pour la dette, évite alors toute la procédure. À condition de l’avoir proposé tôt. La propriétaire de Belle-Beille a finalement trouvé un accord avec la caution au troisième mois, après un commandement délivré sans attendre. Le cabinet Mon Avocat Bailleur accompagne les propriétaires angevins lorsque l’accord amiable échoue et que le dossier doit aller devant le tribunal.